Какие налоги придется заплатить при покупке/продаже недвижимости?

При операциях с недвижимостью, особенно когда заключаются сами сделки, нужно быть максимально осторожным и внимательным. В данной статье мы приводим всю полезную информацию юридического характера, которая очень пригодится вам во время продажи или покупки жилья, поможет сохранить свое вечно не хватающее время и избежать множества ошибок в вопросах, какие налоги при продаже квартиры в Украине необходимо будет заплатить как ее собственнику, так и самому покупателю. Это является второй, самой важной и самой необходимой группой затрат.

 

 

 

На нашем жизненном пути мы всегда встречаемся с вещами, которые нам приходится делать впервые. И хорошо, когда в таких случаях рядом есть люди, которые могут поделиться опытом и от которых мы можем получить ценный совет. Если же рядом такие полезные люди отсутствуют, мы чувствуем себя очень растерянно и не знаем, как действовать, чтобы не натворить зачастую неисправимых ошибок. Именно так чувствуют себя и те люди, которым впервые в жизни приходится продавать или покупать недвижимость.

 

Основные затраты покупке/продаже недвижимости

При осуществлении операций покупки или продажи жилья как продавец, так и покупатель вынуждены нести определенные денежные траты, которые разделяются на 3 основные группы:

• Затраты на подготовку договоров.
• Затраты на оплату обязательных налогов и сборов, которые предусмотрены украинским законодательством (налог при продаже квартиры, взнос в ПФ и прочие).
• Затраты, связанные с оплатой услуг нотариусов.

Первая группа затрат связана с подготовкой жилья к продаже со стороны продавца. Точную сумму для этого этапа подсчитать невозможно, т.к. она напрямую зависит от множества самых различных факторов. Самые среди них главные это: наличие документов на жилье (подтверждающих полное право собственности на него), пакета документов из БТИ, а также документов, которые подтверждают узаконенность проведенной перепланировки (если таковая имеется в наличии).

Идеальным и самым дешевым вариантом будет сделка с жильем, имеющим все необходимые право подтверждающие документы, в котором отсутствуют глобальные перепланировки и не имеется дополнительных «потерянных» собственников (местонахождение которых на текущий момент неизвестно). В таком случае ваши затраты будут самыми минимальными – в соответствии с тарифами, установленными БТИ. Отдельно при этом всем необходимо будет заказать экспертную оценку, стоимость которой устанавливается по договоренности, в зависимости от имеющихся на руках документов.

 

Какие налоги платить при продаже недвижимости приходится ее владельцам?

Заключая договора по купле или продаже жилья (квартиры, дома или земельные участки) и продающая и покупающая стороны должны выплатить несколько обязательных платежей. Это (в первую очередь) госпошлина, оплата за пользование государственном реестрами и покупка бланков.

Основным фактором осуществления продажи и покупки недвижимого имущества всегда является цена и способ расчета. При заключении договора о купле (продаже) недвижимости традиционно предусматривается уплата 1% пенсионного сбора + 1% госпошлины от общей суммы сделки между покупателем жилья и его продавцом. Можно сказать, что это основной налог при продаже квартиры Украина.

Следует отдельно отметить, что согласно налоговому кодексу от 01.01.2011 (статья №172) собственник квартиры (при ее продаже) подлежит обложению налогом на доходы. При этом ставка такого налога зависит от некоторых обстоятельств:

• Если продавец отчуждает квартиру не чаще одного раза в период рассматриваемого налогового года и владеет этим жильем больше трех лет, то его продажа налогом на доходы облагаться не будет. Это является ответом на часто задаваемый вопрос «как избежать налог при продаже квартиры».
• Если продавец владеет жильем меньше трех лет или же в период налогового года он уже отчуждал свои квартиры, то ставка налога будет составлять 5% от суммы продажи.

Обращаем ваше внимание, что сумма продажи, которую вы будете обозначать в договоре, обязана быть никак не меньше, чем оценочная стоимость самого продаваемого жилья. Это означает, что в пакете документов, который вы будете предоставлять нотариусу для оформления договора на продажу, обязательно должна быть проведенная экспертная оценка. Ведь рыночная стоимость квартиры устанавливается в соответствии с этим заключением эксперта.

Если в договоре обусловленная цена продажи окажется больше той, которую указал эксперт, то налог на доходы будет насчитываться, исходя из стоимости продажи. И, соответственно, если цена продажи окажется меньше той, что была указана экспертом, то основой на начисляемый при продаже квартиры налог будет служить проведенная экспертная оценка.

Точно по такому же принципу проводится начисление взноса в Пенсионный фонд, который должен составлять ровно 1% от стоимости, указанной в договоре, либо же 1% от стоимости, указанной на основе экспертной оценки, если она окажется более низкой.

 

Затраты на военный сбор и услуги нотариуса

Оплата услуг нотариуса – третий основной пункт затрат. Хоть это и не сумма налога при продаже квартиры, но тоже обязательная часть расходов. Госпошлина при обращении к государственному нотариусу обойдется вам в 1% от стоимости продаваемого жилья. Но чаще всего при оформлении договоров при продаже жилья обращаются к услугам нотариусов-частников, поэтому и сумма здесь оказы��ается договорная и зависит от каждого конкретного случая. Практика показывает, что она никогда не бывает меньше 1% от стоимости заключаемого договора, так что выбирать, к какому нотариусу обращаться – зависит только от вас. Ко всему этому еще добавляется также военный сбор в размере 1,5% от суммы, указанной в соглашении.

 

Налог при продаже квартиры нерезидентом в Украине

Если же продавец имущества не является резидентом (т.е. лицом, зарегистрированным в Украине) и имеет основание для налогообложения операции по продаже, тогда с него взимается 18% налога от стоимости продаваемого жилья.

Итак, после удостоверения нотариусом договора купли-продажи и регистрации права собственности покупателя на приобретенную квартиру в государственном реестре прав на недвижимость, он становится полноценным собственником квартиры, а продавец - владельцем полученных средств и сделка по купле-продаже квартиры может считаться успешно завершенной.

На вопросы «сколько платить налог при продаже квартиры» и «как обойти налог при продаже квартиры» мы уже ответили. Касательно покупателей жилья, стоит отметить, что, несмотря на нынешнее падение цен на недвижимость, она все равно остается одним из самых дорогих активов, приобретение которого для рядового гражданина остается достаточно затратным в денежном выражении. А теперь давайте переключимся на покупателя, у которого (кроме оплаты самой квартиры) тоже есть обязательные траты, хотя они и будут поменьше, чем у продавца.

 

Налог при покупке квартиры

Кроме самой стоимости приобретаемого жилья, перед покупателем тоже стоит вопрос оплаты взноса в Пенсионный фонд, который составляет ровно 1% от стоимости, что указана в договоре, либо же 1% от стоимости, указанной на основе экспертной оценки (если она окажется более низкой).

Также покупатель обязан оплатить 1% госпошлины от общей суммы сделки, совершаемой между ним продавцом. Если данная оплата не будет произведена, то нотариус не сможет удостоверить ваш договор о покупке в соответствии с частью 8 статьи №49 действующего украинского закона «О нотариате». Данная статья указывает, что нотариус должен отказать покупателю в оформлении договора, если он не внес все установленные действующим законодательством платежи, которые связаны с покупкой жилья.

Отдельным пунктом также является оплата всех положенных административных сборов, которые требуются, чтобы переоформить право вашей собственности на покупаемое жилье в государственном реестре по вещевым правам. Именно такие налоги при покупке квартиры в Украине обязательно должны оплачиваться покупателем.

От выплаты вышеуказанной госпошлины вы можете быть освобождены, если являетесь:

• Инвалидом ВОВ или являетесь членом семьи военного, который пропал без вести.
• Инвалидом 1-ой или 2-ой групп.
• Чернобыльцем (непосредственно ликвидировали аварию).

Если к указанным категориям относятся 2 стороны соглашения, то они будут освобождены от этой госпошлины. Если же «льготником» выступает лишь одна из сторон, то вторую от выплаты госпошлины не освободят.

Предусматривается и возмещение налога при покупке квартиры, а именно – взноса в Пенсионный фонд. Несмотря на то, что Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» был принят еще 20 лет назад, государство до сих пор не разработало механизма по реализации его положений в части освобождения от уплаты сбора граждан, у которых есть на это право.

Нежелание государства урегулировать порядок выполнения норм действующего законодательства не означает, что уплаченные в виде сбора в пенсионный фонд средства при покупке жилья нельзя вернуть. Однако для этого нужно приложить определенные усилия. Несмотря на то, что размер сбора может колебаться от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч гривен, потраченные усилия, как правило, того стоят.

Итак, если вы приобрели жилье впервые, то возвращение налога при покупке квартиры (пенсионного сбора) можно добиваться, совершив такие действия:

• При уплате сбора в банковском учреждении попросите изготовить два экземпляра платежного поручения (так как один экземпляр остается у нотариуса). Также копию платежки можно заверить у нотариуса, который удостоверял договор о приобретении жилья, поскольку ее оригинал хранится в материалах нотариального дела. Эта платежка является доказательством того, что сбор действительно был оплачен.
• Закажите в Государственном реестре прав на недвижимое имущество информационную справку по идентификационным данным физического лица (это понадобится для того, чтобы доказать в дальнейшем приобретение жилья впервые и добиться при покупке квартиры возврат налога).

• Подготовьте и направьте в адрес Управления пенсионного фонда, куда вами был уплачен сбор, письмо с просьбой вернуть уплаченные вами деньги. Конечно же, пенсионный фонд откажется возвращать средства со ссылкой на то, что порядок освобождения от уплаты сбора и возврата уплаченного сбора государством не реализован, или же вообще оставит ваше письмо без рассмотрения.
• По окончании месячного срока после направления письма в пенсионный фонд (или же сразу после получения письменного отказа фонда в возвращении вам средств) вы имеете право обратиться с исковым заявлением в окружной административный суд. Необходимо обратить внимание также на то, что подать в административный суд иск нужно в течение 6 месяцев после получения отказа от пенсионного фонда (6 месяцев - сроки исковой давности в административном судопроизводстве, что предусмотрено статьей №99 Кодекса административного судопроизводства Украины).

У некоторых покупателей в связи с этим возникает вопрос, а нужно ли платить налог при покупке квартиры в ПФ вообще? Здесь повторимся еще раз – обязательно нужно. Но потом стоит добиваться его возврата. Судебная практика по рассмотрению таких споров в настоящее время является однозначной: суды становятся на сторону истца, то есть удовлетворяют такие иски. Но при этом готовьтесь к длительному противостоянию, ведь пенсионные фонды, судя по информации из Единого государственного реестра судебных решений, «идут до последнего» - оспаривают такие решения вплоть до кассационной инстанции.

 

Какой налог при покупке квартиры в новостройке?

Если вы покупаете жилье в новостройке, то вам придется заплатить те же однопроцентные госпошлину и сбор в ПФ, а также занесение вас в качестве собственника жилья в государственном реестр по вещевым правам и услуги нотариального оформления.

Вот и с вопросом «какие налоги платят при покупке квартиры» мы тоже разобрались. Остается лишь пожелать вам быть повнимательнее при оформлении любой документации и избежать различных афер при инвестировании в новостройки.