Які податки доведеться заплатити при купівлі / продажу нерухомості?

При операціях з нерухомістю, особливо коли полягають самі угоди, потрібно бути максимально обережним і уважним. У даній статті ми наводимо всю корисну інформацію юридичного характеру, яка дуже стане в нагоді вам під час продажу або купівлі житла, допоможе зберегти постійний брак часу і уникнути безлічі помилок у питаннях, які податки при продажу квартири в Україні необхідно буде заплатити як її власнику, так і самому покупцеві. Це є другий, найважливішою і необхідною групою витрат.

 

 

На нашому життєвому шляху ми завжди зустрічаємося з речами, які нам доводиться робити вперше. І добре, коли в таких випадках поруч є люди, які можуть поділитися досвідом і від яких ми можемо отримати цінну пораду. Якщо ж поруч такі корисні люди відсутні, ми відчуваємо себе дуже розгублено і не знаємо, як діяти, щоб не накоїти часто непоправних помилок. Саме так почуваються і ті люди, яким вперше в житті доводиться продавати або купувати нерухомість.

 

Основні витрати купівлі / продажу нерухомості

При здійсненні операцій купівлі або продажу житла як продавець, так і покупець змушені нести певні грошові витрати, які поділяються на 3 основні групи:

• Витрати на підготовку договорів.
• Витрати на оплату обов'язкових податків і зборів, які передбачені українським законодавством (податок при продажу квартири, внесок до ПФ та інші).
• Витрати, пов'язані з оплатою послуг нотаріусів.

Перша група витрат пов'язана з підготовкою житла до продажу з боку багатьох різних факторів. Самі головні з них: наявність документів на житло (що підтверджують повне право власності на нього), пакету документів з БТІ, а також документів, які підтверджують узаконеного проведеного перепланування (якщо така є в наявності).

Ідеальним і найдешевшим варіантом буде угода з житлом, мають всі необхідні право підтверджуючі документи, в якому відсутні глобальні перепланування і немає додаткових «втрачених» власників (місцезнаходження яких на поточний момент невідомо). В такому випадку ваші витрати будуть самими мінімальними - відповідно до тарифів, встановлених БТІ. Окремо при цьому всім необхідно буде замовити експертну оцінку, вартість якої встановлюється за домовленістю, в залежності від наявних на руках документів.

 

Які податки платити при продажу нерухомості доводиться її власникам?

Укладаючи договори з купівлі або продажу житла (квартири, будинку або земельної ділянки) і продає і купує сторони повинні виплатити кілька обов'язкових платежів. Це (в першу чергу) держмито, оплата за користування державними реєстрами і придбання бланків.

Основним фактором здійснення продажу і придбання нерухомого майна завжди є ціна і спосіб розрахунку. При укладанні договору про купівлю (продаж) нерухомості традиційно передбачається сплата 1% пенсійного збору + 1% держмита від загальної суми угоди між покупцем житла і його продавцем. Можна сказати, що це основний податок при продажу квартири Україна.

Слід окремо зазначити, що відповідно до податкового кодексу від 01.01.2011 (стаття №172) власник квартири (при її продажу) підлягає обкладенню податком на доходи. При цьому ставка такого податку залежить від деяких обставин:

• Якщо продавець відчужує квартиру не частіше ніж один раз на період розглянутого податкового року і володіє цим житлом більше трьох років, то його продаж податком на доходи обкладатися не буде. Це є відповіддю на часте питання «як уникнути податок при продажу квартири».
• Якщо продавець володіє житлом менше трьох років або ж в період податкового року він вже відчужив свої квартири, то ставка податку становитиме 5% від суми продажу.

Звертаємо вашу увагу, що сума продажу, яку ви будете позначати в договорі, повинна бути ніяк не менше, ніж оціночна вартість самого продаваного житла. Це означає, що в пакеті документів, який ви будете надавати нотаріусу для оформлення договору на продаж, обов'язково повинна бути проведена експертна оцінка. Адже ринкова вартість квартири встановлюється відповідно до цим висновком експерта.

Якщо в договорі обумовлена ціна продажу виявиться більше тієї, яку вказав експерт, то податок на доходи налічуватиметься, виходячи з вартості продажу. І відповідно, якщо ціна продажу виявиться меншою за ту, що була вказана експертом, то основою на який нараховується при продажу квартири податок буде служити проведена експертна оцінка.

Точно за таким же принципом проводиться нарахування внеску до Пенсійного фонду, який повинен становити рівно 1% від вартості, зазначеної в договорі, або ж 1% від вартості, зазначеної на основі експертної оцінки, якщо вона виявиться нижчою.

 

Витрати на військовий збір і послуги нотаріуса

Оплата послуг нотаріуса - третій основний пункт витрат. Хоч це і не сума податку при продажу квартири, але теж обов'язкова частина витрат. Держмито при зверненні до державного нотаріуса обійдеться вам в 1% від вартості житла, що продається. Але частіше всього при оформленні договорів при продажу житла звертаються до послуг нотаріусів - приватників, тому і сума тут виявляється договірна і залежить від кожного конкретного випадку. Практика показує, що вона ніколи не буває менше 1% від вартості договору, що укладається, так що вибирати, до якого нотаріуса звертатися - залежить тільки від вас. До всього цього ще додається також військовий збір в розмірі 1,5% від суми, зазначеної в угоді.

 

Податки при продажі квартири нерезидентом в Україні

Якщо ж продавець майна не є резидентом (тобто особою, зареєстрованою в Україні) і має підставу для оподаткування операції з продажу, тоді з нього стягується 18% податку від вартості житла, що продається.

Отже, після посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу та реєстрації права власності покупця на придбану квартиру в державному реєстрі прав на нерухомість, він стає повноцінним власником квартири, а продавець - власником отриманих коштів і угода з купівлі-продажу квартири може вважатися успішно завершеною.

На питання и «скільки платити податок при продажу квартири» і «як обійти податок при продажу квартири» ми вже відповіли. Відносно покупців житла, варто відзначити що незважаючи на нинішнє падіння цін на нерухомість, вона все одно залишається одним з найдорожчих активів, придбання якого для рядового громадянина залишається досить витратним в грошовому вираженні. А тепер давайте перемкнемося на покупця, у якого (крім оплати самої квартири) теж є обов'язкові витрати, хоча вони і будуть поменше, ніж у продавця.

 

Податок при покупці квартири

Крім самої вартості житла, що купується, перед покупцем теж стоїть питання оплати внеску до Пенсійного фонду, який складає рівно 1% від вартості, що вказана в договорі, або ж 1% від вартості, вказаний на основі експертної оцінки (якщо вона виявиться нижчою ).

Також покупець зобов'язаний оплатити 1% держмита від загальної суми угоди, що укладається між ним продавцем. Якщо дана оплата не буде зроблена, то нотаріус не зможе засвідчити ваш договір про покупку відповідно до частини 8 статті №49 чинного українського закону «Про нотаріат». Дана стаття вказує, що нотаріус повинен відмовити покупцеві в оформленні договору, якщо він не вніс всі встановлені чинним законодавством платежі, які пов'язані з покупкою житла.

Окремим пунктом також є оплата всіх положених адміністративних зборів, які потрібні, щоб переоформити право вашої власності на купується житло в державному реєстрі по речовим правам. Саме такі податки при покупці квартири в Україні обов'язково повинні оплачуватися купівельна їм.

Від виплати вищевказаної держмита ви можете бути звільнені, якщо є:

• Інвалідом ВВВ або є членом сім'ї військового, який пропав без вісті.
• Інвалідом 1-ої або 2-ий груп.
• Чорнобильцем (безпосередньо ліквідували аварію).

Якщо до зазначених категорій відносяться 2 сторони угоди, то вони будуть звільнені від цієї держмита. Якщо ж «пільговиком» виступає лише одна зі сторін, то друга сторона від виплати держмита не звільнять.

Передбачається і відшкодування податку при покупці квартири, а саме - внеску до Пенсійного фонду. Незважаючи на те, що Закон України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» було прийнято ще 20 років тому, держава досі не розробило механізму щодо реалізації його положень в частині звільнення від сплати збору громадян, у яких є на це право.

Небажання держави врегулювати порядок виконання норм чинного законодавства не означає, що сплачені у вигляді збору в пенсійний фонд кошти при купівлі житла не можна повернути. Однак для цього потрібно докласти певних зусиль. Незважаючи на те, що розмір збору може коливатися від декількох тисяч до декількох десятків тисяч гривень, витрачені зусилля, як правило, того варті.

Отже, якщо ви придбали житло вперше, то повернення податку при придбанні квартири (пенсійного збору) можна добиватися, зробивши такі дії:

• При сплаті збору в банківській установі попросіть виготовити два примірники платіжного доручення (оскільки один примірник залишається у нотаріуса). Також копію платіжки можна завірити у нотаріуса, який засвідчував договір про придбання житла, оскільки її оригінал зберігається в матеріалах нотаріально го справи. Ця платіжка є доказом того, що збір дійсно був оплачений.
• Замовляйте в державному реєстрі прав на нерухоме майно інформаційну довідку по ідентифікаційним даним фізичної особи (це знадобиться для того, щоб довести в подальшому придбання житла вперше і домогтися при покупці квартири повернення податку).

• Підготуйте і направтесь на адресу управління пенсійного фонду, куди вами було сплачено збір, лист з проханням повернути сплачені вами гроші. Звичайно ж, пенсійний фонд відмовиться повертати коштів а з посиланням на те, що порядок звільнення я від сплати збору та повернення сплаченого збору державою не реалізований, або ж взагалі залишить ваш лист без розгляду.
• Після закінчення місячного терміну після спрямований ія листи в пенсійний фонд (або ж відразу після отримання письмової відмови фонду в поверненні вам коштів) ви маєте право звернутися з позовною заявою до окружного адміністративного суду. Необхідно звернути увагу також на те, що подати до адміністративного суду позов потрібно протягом 6 місяців після отримання відмови від пенсійного фонду (6 місяців - строки позовної давності в адміністративному судочинство, що передбачено статтею № 99 Кодексу адміністративного судочинства України).

У деяких покупців в зв'язку з цим виникає питання, а чи потрібно платити податок при купівлі добиватися його повернення. Судова практика з розгляду таких спорів у даний час є однозначно ой: суди стають на бік позивача, тобто задовольняють такі позови. Але при цьому готуйтеся до тривалого протистояння, адже пенсійні фонди, судячи з інформації з Єдиного державного реєстру судових рішень, «йдуть до останнього» - оскаржують такі рішення аж до касаційної інстанції.

 

Який же платять податок при купівлі квартири в новобудові?

Якщо ви купуєте житло в новобудові, то вам доведеться заплатити ті ж одновідсоткові держмито та збір до ПФ, а також занесення вас в якості власника житла в державному реєстру по речовим правам і послуги нотаріального оформлення.

Ось і з питанням «які податки платять при покупці квартири» ми теж розібралися. Залишається лише побажати вам бути уважніше при оформленні будь-якої документації і уникнути різних афер при інвестуванні в будови.