19.11.2018

59 Переглядів

Коментарів

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Динаміка цін на нерухомість в Києві

Нерухомість - улюблений об'єкт інвестування українців. Згідно з соціологічним опитуванням 7 з 10 наших співгромадян купили б квартири, якби у них були вільні гроші. Головна причина любові до настільки низько ліквідного вкладення - недовіра фінансовим інститутам, валюті, цінних паперів ... У пам'яті українців свіжі спогади про гіперінфляції ( «з'їли» заощадження, розорених банках (що не повернули вклади), деномінації і відстрочки виплат за державними облігаціями. Все це сформувало національну впевненість, що немає нічого надійнішого, ніж зберігати свої гроші в монолітних будівлях, тим більше що до кризи 2008 року ціна на нерухомість в Києві стрімко росла і була на рівні Європейських столиць (середня з оімость квадратного метра становив 2,9 тисяч доларів).

 

Динаміка підвіщення цін за м2 в новобудовах Киева

 

 

Сучасні ринок нерухомості являє собою складний конгломерат із сотень забудовників, рітейлерів, ріелторів. Дефіциту в клієнтах немає і навіть такі гучні скандали як справа «Еліта-центр» не відлякує інвесторів віддати останні заощадження і навіть взяти кредит, щоб стати повноцінним власником нерухомості в столиці.

Житлова нерухомість Києва сьогодні представлена ​​чотирма напрямками: квартири в невострой, квартири на вторинному ринку, нові котеджні будинки, приватні будинки з вторинного фонду. У цій статті ми поговоримо про ціни на нерухомість в Києві, їх динаміку і прогнози по кожній з категорій, дамо свою оцінку і підкажемо, чи варто розглядати покупку нерухомості в столиці, як інвестиційний об'єкт і коли краще купувати квартиру для себе.

 

Квартири в новобудовах

На квартири в нових будинках припадає левова частка угод. Це ласий шматочок для молодих сімей, людей середнього достатку і заможних жителів столиці. Нові мікрорайони виростають по всьому місту, передмістях і навіть прилеглих районних центрах.

Ціни на нерухомість Київ коливаються від 10000 грн. до 60000 грн. за квадратний метр і сильно залежать від району міста (найдорожчі новобудови в Печерському районі) і класу будови (житло преміум-класу в Софіївській Борщагівці коштуватиме як економ в межах міста).

 

Середня ціна за м² у районах Киева

Район Киева

Ціна грн за 1м².

Оболонський

21300

Шевченківський

33900

Печерський

53200

Деснянський

18000

Дніпровський

20000

Дарницкий

18700

Святошинський

19900

Соломянський

23000

Голосіївський

23500

 

 

Важливим цін формує чинником для киян є близькість до станції метрополітену - різниця цін на аналогічне житло у метро і в 20 хвилинах ходьби може складати до 3000 грн. за квадратний метр).

Якщо вас цікавлять нерухомість Київ ціни, то розрахунком на жовтень 2018 року один квадратний метр коштує близько 25000 грн.

 

Новобудови для інвесторів

Якщо подивитися графік цін на нерухомість Київ за останні 10 років, то видно чітка тенденція до зниження вартості в доларах. Якщо в 2008 році середня вартість одного квадратного метра в новобудові столиці наближалася до 3000 доларів, то в 2018 році ця сума ледь перевищує 1000 доларів. У гривні вартість нерухомості навпаки істотно зросла. Інвестування в будівлі - довгострокові, і при��осять істотний прибуток в перспективі 10-20 років при помірно стабільному ринку. У випадку зі столичною нерухомістю динаміка негативна, і розраховувати на розворот графіка особливо не варто. Хоча деякі експерти і вважають нинішній стан дном і точкою розвороту, витрачати валюту на нерухомість в Україні зараз - занадто ризикована справа.

Кілька років тому було популярно «швидке» інвестування, коли інвестор купував квартиру у забудовника на етапі фундаменту за мінімальною ціною, а коли будинок з��ава��������ся, вартість житлоплощі могла виро��ти в два рази. Сьогодні такий варіант ускладнений податковим тягарем. Продаж об'єкта нерухомості протягом трьох років після покупки покладає на продавця додатковий податок. З огляду на те, що зараз різниця між квартирою «на фундаменті» і в зданому будинку рідко перевищує 20%, податок практично вбиває рентабельність «швидких» угод. Додайте до цього ризики інвестора, і виходить, що єдиний вірний варіант заробити - здача квартир в оренду.

 

Новобудови для життя

Якщо покупка квартири розглядається для себе, вкластися в новобуд - вигідніше вторинки або знімання.

Середня вартість оренди однокімнатн��ї квартири в новому будинку на околиці, але недалеко від метро становить 10000 грн. у місяць. При цьому ціни нерухомість Київ цій же квартири будуть близько 800 000 - 900 000 грн.

 

 

Серердня ціна по районам за м2 в новобудовах Киева

 

Використовуючи формулу розрахунку справедливої ​​ціни нерухомості з класичного курсу економічної теорії маємо:

Справедлива вартість нерухомості = річна рента Х 21 рік.

Справедлива вартість однокімнатної квартири становить 10000 грн. Х 12 місяців Х 21 рік = 2 520 000 грн. Виходить або вартість оренди завищена (але її формує ринок, і ми не в силах її змінити), або реальна вартість в 2,5 рази нижча за справедливу.

Робимо висновок, що для довгострокової перспективи для життя, особливо якщо у вас немає великих валютних накопичень, а зарплату ви отримуєте в гривнях, зараз найвигідніший час для покупки квартири в новому будинку.

Щоб виграти на угоді ще трохи, ознайомтеся з внутрегодовим коливанням. Динаміка цін на нерухомість в Києві в національній валюті позитивна, але щороку в середині літа (червень-липень) відбувається різке падіння. Психологія просадки проста - це час відпусток, і накопичені гроші українці пускають на відпочинок. Продажі сезонно падають, і продавці стимулюють покупки зниженням вартості. Вже до кінця літа ціни різко вистрілюють і момент для вигідної угоди упущений.

 

Квартири вторинного фонду

Традиційно для столиці житло у вторинному фонді істотно дорожче новобудови. Продавці хочуть більше за чисті і обжиті з юридичної точки зору квартири (ризик потрапити на несумлінного забудовника нульовий, будинки вже здані), розвинену інфраструктуру, київську прописку.

Середня вартість одного квадратного метра вторинного житла в жовтні 2018 року склала майже 35000 грн. При цьому найдорожчі квартири віком від 4 до 10 років (коли будинок зданий і дав усадку, сусіди закінчили робити ремонти, при цьому сама будівля з сучасних матеріалів, утеплено, забезпечено автономним опаленням та іншими благами сучасного житлового будівництва) в обжитих районах. Ціна однокімнатної квартири в центрі стартує від 2 500 000 грн.

Найдоступніші на вторинному ринку панельні хрущовки 50-60 років будівництва на околицях Києва. Тут можна знайти квадратний метр за ціною 19 000 грн. Але якість життя в таких будинках - на любителя.

З точки зору інвестиції може бути виправдана тільки покупка «копійчаних» хрущовок з надією на те, що вони потраплять під програму «оновлення житлового фонду», і замість старої руїни через пару років ви отримаєте нову квартиру в хорошому районі. Купівля вторинного житла для здачі в оренду - підприємство сумнівне. Щоб призначити високу ціну, як за зручний район, доведеться спочатку довести об'єкт до придатного стану (комунікації, косметика, меблі, техніка). Такі вкладення будуть повертатися не менше року, а різниця ренти в порівнянні з новобудовою в районі «простіше» не так істотна.

Ціни на вторинне житло в столиці явно завищені і спостерігається тенденція до зростання. Не завжди зручність розташування перекриває незручність життя в старому будинку. Розглядати таку квартиру, як об'єкт інвестування не варто, або робити це потрібно акуратно.

 

Заміські котеджі

В умовах мегаполісу кожен клаптик землі безцінний. До цієї думки прийшли американські, європейські громадяни, зміцнюється така філософія і в головах жителів столиці. Купівля заміських котеджів по інтенсивності не поступається квартирах. Причому популярністю користуються як дуплексні таунхауси, так і окремо стоять особняки.

Особливістю котеджної споруди є її розташування. Всі вони знаходяться в передмісті, з усіма перевагами і недоліками.

Плюси котеджних містечок:

  • Чисте повітря;
  • Приватний будинок;
  • Гараж для автомобіля в будинку;
  • Низька вартість нерухомості (в перерахунку за квадратний метр).

Мінуси котеджних містечок:

  • Менш розвинена інфраструктура;
  • Необхідність довше добиратися до роботи \ навчання;
  • Потреба в особистому транспорті;
  • Ранкові та вечірні пробки.

Що стосується цін, то середня вартість квадратного метра на жовтень 2018 року склала 26500 грн. Але розкид цін ширше, ніж у випадку з квартирами. Так, ціна за квадрат в 20 км. Від столиці може становити 10000 грн., В той час як в межах міста вона виростає до 30000 грн. Також варто пам'ятати, що площа котеджів зазвичай більше квартири, в тому числі збільшується розмір підсобних і нежитлових приміщень. Якщо вас цікавлять абсолютні величини, то на таку нерухомість в Києві ціни починаються від 1 500 000 грн.

Середня ціна за м2 у передмісті Києва

 

Середня ціна м² в передмісті Києва за відстані від столиці

Відстань від Киева

Ціна м² в грн.

До 5 км

14500

От 5 до 10 км

12700

От 10 до 20 км

12000

 

Розглядати заміський котедж з інвестиційної точки зору менш вигідно, ніж квартиру. Ліквідність будинків традиційно нижче, а в умовах перенасиченого ринку швидко продати такий об'єкт буде непросто.

Куди вигідніше розглядати такий приватний будинок для особистого користування. Урбанізація відбувається стрімкими темпами, і «недорогий будинок в глушині» через 5-10 років стане затишним будиночком в комфортному міні-містечку. В окрузі з'являться великі торгові центри, соціальні об'єкти, школи ...

 

 

Читайте також: Податки при купівлі / продажу нерухомості?

 

Приватні будинки вторинного фонду

Будинки на вторинному ринку можна умовно поділити на дві категорії: старі будинки «від бабусі» і «прогоріли» інвестиційні вілли кінця нульових.

Як ми говорили вище, Київ розростається і поглинає довколишні села і міста. Т��м, де 20-30 років тому був дачний кооператив або село, сьогодні стрункі особняки за високими парканами. Ті, кому пощастило отримати тут шматочок землі з будиночком за радянських часів продають свої угіддя за астрономічними цінами. Статистика цін на нерухомість Київ говорить, що сотка пустиря в 20 кілометровій зоні коштує до 5000 доларів, і ціна збільшується з кожним метром в сторону Києва.

Будинки з цієї категорії найчастіше старі і не уявляють архітектурної цінності. Купують їх з метою повністю перебудувати або зовсім знести. Ні з інвестиційної, ні з житлової точки зору такі об'єкти нерухомості ми не можемо рекомендувати. І ось чому.

В середині нульових економіка України стрімко розвивалася, росли доходи громадян і разом з ними попит на нерухомість. Це була масова хвиля розширення столиці і перетворення сіл у розкішні міні-містечка. Тоді викуповувалася будь-яка земля і на ній будувався «палац» для житла або перепродажу дорожче. Середня площа таких будинків від 400 квадратних метрів.

Після кризи 2008 року ціни на нерухомість обвалилися, а комунальні послуги зросли. До того ж розорилося багато бізнесів, як результат - величезні будинки стало немає за що утримувати і нема на що добудовувати.

Сьогодні навколо Києва стоять сотні недобудов і купити їх можна набагато дешевше собівартості. Якщо ви шукайте великий будинок, то є з чого вибрати. Головне, робити це разом з фахівцем-архітектором або будівельником (недобудови вже 10 стоять без обслуговування).

 

Прогноз цін на нерухомість Київ

Динаміка цін на нерухомість Київ не стабільна і повністю залежить від ситуації в державі. Кризи, революції і війна останніх десятиліть неодноразово обвалювали ринок. Додайте до цього зниження доходів населення, і стає зрозуміло, чому в валюті ціни на нерухомість в Києві падають з року в рік. У гривні останні роки ситуація протилежна, ціни на квартири ростуть, але пояснюється це не реальним зростанням національної валюти, а інфляційними процесами.

Зараз ідеальний час для покупки будинку для своєї сім'ї, але невизначений час для вкладання грошей в нерухомість. Оптимістичні ріелтори говорять про те, що нижче ціни падати вже не можуть, і потрібно купувати, поки графік на дні. Песимісти не бачать перспектив у держави в найближчі дні і радять вкладати у валюту. Реалісти ж просто вичікують.