19.11.2018

181 Просмотров

Комментариев

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Динамика цен на недвижимость в Киеве

Недвижимость – излюбленный объект инвестирования украинцев. Согласно социологическому опросу 7 из 10 наших сограждан купили бы квартиры, если бы у них были свободные деньги. Главная причина любви к столь низко ликвидному вложению – недоверие финансовым институтам, валюте, ценным бумагам… В памяти украинцев свежи воспоминания о гиперинфляции («съевших» сбережения, разоренных банках (не вернувших вклады), деноминации и отсрочки выплат по государственным облигациям. Все это сформировало национальную уверенность, что нет ничего надежнее, чем хранить свои деньги в монолитных строениях, тем более что до кризиса 2008 года цена на недвижимость в Киеве стремительно росла и была на уровне Европейских столиц (средняя стоимость квадратного метра составлял 2,9 тысяч долларов).

 

Динамика роста цен в новостройках в Киеве

 

Современные pынок недвижимости представляет собой сложный конгломерат из сотен застройщиков, ритейлеров, риелторов. Дефицита в клиентах нет и даже такие громкие скандалы как дело «Элита-центр» не отпугивает инвесторов отдать последние сбережения и даже взять кредит, чтобы стать полноценным владельцем недвижимости в столице.

Жилая недвижимость Киева сегодня представлена четырьмя направлениями: квартиры в невострое, квартиры на втори��ном рынке, новые коттеджные дома, частные дома из вторичного фонда. В этой статье мы поговорим про цены на недвижимость в Киеве, их динамику и прогнозы по каждой из категорий, дадим свою оценку и подскажем, стоит ли рассматривать покупку недвижимости в столице, как инвестиционный объект и когда лучше приобретать квартиру для себя.

 

Квартиры в новостройках

На квартиры в новых домах приходится львиная доля сделок. Это лакомый кусочек для молодых семей, людей среднего достатка и состоятельных жителей столицы. Новые микрорайоны вырастают по всем городу, пригородам и даже близлежащим районным центрам. 

Цены на недвижимость Киев колеблются от 10000 грн. до 60000 грн. за квадратный метр и сильно зависят от района города (самые дорогие новострои в Печерском районе) и класса строения (жилье премиум-класса в Софиевской Борщаговке будет стоить как эконом в черте города). 

 

Средняя цена за м² по районам Киева

Район Киева

Цена грн за 1м².

Оболонский

21300

Шевченковский

33900

Печерский

53200

Деснянский

18000

Днепровский

20000

Дарницкий

18700

Святошинский

19900

Соломенский

23000

Голосеевский

23500

 

Важным цен формирующим фактором для киевлян является близость к станции метрополитена – разница цен на аналогичное жилье у метро и в 20 минутах ходьбы может составлять до 3000 грн. за квадратный метр).

Если вас интересуют недвижимость Киев цены, то расчётом на октябрь 2018 года один квадратный метр стоит порядка 25000 грн. 

 

Новостройки для инвесторов

Если посмотреть график цен на недвижимость Киев за последние 10 лет, то видна четкая тенденция к снижению стоимости в долларах. Если в 2008 году средняя стоимость одного квадратного метра в новостройке столицы приближалась к 3000 долларов, то в 2018 году эта сумма едва превышает 1000 долларов. В гривне стоимость недвижимости наоборот существенно выросла. Инвестирование в здания – долгосрочные, и приносят существенную прибыль в перспективе 10-20 лет при умеренно стабильном рынке. В случае со столичной недвижимостью динамика отрицательная, и рассчитывать на разворот графика особо не стоит. Хотя некоторые эксперты и считают нынешнее положение дном и точкой разворота, тратить валюту на недвижимость в Украине сейчас – слишком рисковое дело.

Несколько лет назад было популярно «быстрое» инвестирование, когда инвестор покупал квартиру у застройщика на этапе фундамента по минимальной цене, а когда дом сдавался, стоимость жилплощади могла вырасти в два раза. Сегодня такой вариант усложнен налоговым бременем. Продажа объекта недвижимости в течение трех лет после покупки возлагает на продавца дополнительный налог. Учитывая то, что сейчас разница между квартирой «на фундаменте» и в сданном доме редко превышает 20%, налог практически убивает рентабельность «быстрых» сделок. Добавьте к этому риски инвестора, и получается, что единственный верный вариант заработать – сдача квартир в аренду. 

 

Новостройки для жизни

Если покупка квартиры рассматривается для себя, вложиться в новострой – выгоднее вторички или съема. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в новом доме на окраине, но недалеко от метро составляет 10000 грн. в месяц. При этом цены недвижимость Киев этой же квартиры будут порядка 800 000 – 900 000 грн.

Средняя цена в новостройках Киева

 

Используя формулу расчета справедливой цены недвижимости из классического курса экономической теории имеем:

Справедлива�� стоимость недвижимости = годовая рента Х 21 год.

Справедливая стоимость однокомнатной квартиры составляет 10000 грн. Х 12 месяцев Х 21 год = 2 520 000 грн. Получается или стоимость аренды завышена (но ее формирует рынок, и мы не в силах ее изменить), или реальная стоимость в 2,5 раза ниже справедливой. 

Делаем вывод, что для долгосрочной перспективы для жизни, особенно если у вас нет крупных валютных накоплений, а зарплату вы получаете в гривнах, сейчас самое выгодное время для покупки кв�����ртиры в новом доме.

Чтобы выиграть на сделке еще немного, ознакомьтесь с внутрегодовым колебанием. Динамика цен на недвижимость в Киеве в национальной валюте положительная, но каждый год в средине лета (июнь-июль) происходит резкое падение. Психология просадки проста – это время отпусков, и накопленные деньги украинцы пускают на отдых. Продажи сезонно падают, и продавцы стимулируют покупки снижением стоимости. Уже к концу лета цены резко выстреливают и момент для выгодной сделки упущен.

 

Квартиры вторичного фонда

Традиционно для столицы жилье во вторичном фонде существенно дороже новостроя. Продавцы хотят больше за чистые и обжитые с юридической точки зрения квартиры (риск попасть на недобросовестного застройщика нулевой, дома уже сданы), развитую инфраструктуру, киевскую прописку.

Средняя стоимость одного квадратного метра вторички в октябре 2018 года составила почти 35000 грн. При этом самые дорогие квартиры возрастом от 4 до 10 лет (когда дом сдан и дал усадку, соседи закончили делать ремонты, при этом само здание ��з современных материалов, утеплено, снабжено автономным отоплением и другими благами современного домостроения) в обжитых районах. Цена однокомнатной квартиры в центре стартует от 2 500 000 грн.

Самые достyпные на вторичном рынке панельные хрущевки 50-60 годов постройки на окраинах Kиева. Здeсь можно найти квадратный метр по цене 19 000 грн. Но качество жизни в таких домах – на любителя. 

С точки зрения инвестиции может быть оправдана только покупка «копеечных» хрущевок с надеждой на то, что они попадут под программу «обновления жилищного фонда», и вместо старой развалины через пару лет вы получите новую квартиру в хорошем районе. Покупка вторичного жилья для сдачи в аренду – предприятие сомнительное. Чтобы назначить высокую цену, как за удобный район, придется сначала довести объект до пригодного состояния (коммуникации, косметика, мебель, техника). Такие вложения будут возвращаться не менее года, а разница ренты по сравнению с новостроем в районе «попроще» не так существенна. 

Цены на вторичку в столице явно завышены и наблюдается тенденция к росту. Не всегда удобство расположения перекрывает неудобство жизни в старом доме. Рассматривать такую квартиру, как объект инвестирования не стоит, или делать это нужно щепетильно. 

 

Загородные коттеджи

В условиях мегаполиса каждый клочок земли бесценен. К этому мнению пришли американские, европейские граждане, укрепляется такая философия и в головах жителей столицы. Покупка загородных коттеджей по интенсивности не уступает квартирам. Причем популярностью пользуются как дуплексные таунхаусы, так и отдельно стоящие особняки. 

Особенностью коттеджной постройки является ее расположение. Все они находятся в пригороде, со всеми достоинствами и недостатками.

Плюсы коттеджных городков:

  • Чистый воздух;
  • Частный дом;
  • Гараж для автомобиля в доме;
  • Низкая стоимость недвижимости (в пересчете за квадратный метр).

Минусы коттеджных городков:

  • Менее развитая инфраструктура;
  • Необходимость дольше добираться до работы\учебы;
  • Потребность в личном транспорте;
  • Утренние и вечерние пробки.

Что касается цен, то средняя стоимость квадратного метра на октябрь 2018 года составила 26500 грн. Но разброс цен шире, чем в случае с квартирами. Так, цена за квадрат в 20 км. От столицы может составлять 10000 грн., в то время как в черте города она вырастает до 30000 грн. Также стоит помнить, что площадь коттеджей обычно больше квартиры, в том числе увеличивается размер подсобных и нежилых помещений. Если вас интересуют абсолютные величины, то на такую недвижимость в Киеве цены начинаются от 1 500 000 грн. 

 

Средняя цена в пригороде Киева

 

Средняя цена м² в пригороде Киева по расстояния от столицы

Расстояние от Киева

цена м² в грн.

До 5 км

14500

От 5 до 10 км

12700

От 10 до 20 км

12000

 

Рассматривать загородный коттедж с инвестиционной точки зрения менее выгодно, чем квартиру. Ликвидность домов традиционно ниже, а в условиях перенасыщенного рынка быстро продать такой объект будет непросто. 

Куда выгоднее рассматривать такой частный дом для личного пользования. Урбанизация происходит стремительными темпами, и «недорогой дом в захолустье» через 5-10 лет станет уютным домиком в комфортном мини-городке. В округе появятся крупные торговые центры, социальные объекты, школы…

 

Частные дома вторичного фонда

Дома на вторичном рынке можно условно поделить на две категории: старые дома «от бабушки» и «прогоревшие» инвестиционные виллы конца нулевых.

Как мы говорили выше, Киев разрастается и поглощает близлежащие села и города. Там, где 20-30 лет назад был дачный кооператив или село, сегодня стройные особняки за высокими заборами. Те, кому посчастливилось получить здесь кусочек земли с домиком в советское время продают свои угодья по астрономическим ценам. Статистика цен на недвижимость Киев говорит, что сотка пустыря в 20 километровой зоне стоит до 5000 долларов, и цена увеличивается с каждым метром в сторону Киева.

Дома из этой категории чаще всего старые и не представляют архитектурной ценности. Покупают их с целью полностью перестроить или вовсе снести. Ни с инвестиционной, ни с жилой точки зрения такие объекты недвижимости мы не можем рекомендовать. И вот почему.

В средине нулевых экономика Украины стремительно развивалась, росли доходы граждан и вместе с ними спрос на недвижимость. Это была массовая волна расширения столицы и преобразования деревень в роскошные мини-городки. Тогда выкупалась любая земля и на ней строился «дворец» для жилья или перепродажи подороже. Средняя площадь таких домов от 400 квадратных метров. 

После кризиса 2008 года цены на недвижимость обвалились, а коммунальные услуги выросли. К тому же разорилось много бизнесов, как результат – огромные дома стало не за что содержать и не на что достраивать. 

Сегодня вокруг Киева стоят сотни недостроев и купить их можно гораздо дешевле себестоимости. Если вы ищите большой дом, то есть из чего выбрать. Главное, делать это вместе со специалистом-архитектором или строителем (недострои уже 10 стоят без обслуживания).

 

 

Читайте также: Налоги при покупке/продаже недвижимости?

 

Прогноз цен на недвижимость Киев

Динамика цен на недвижимость Киев не стабильна и полностью зависит от ситуации в государстве. Кризисы, революции и война последних десятилетий неоднократно обвали��али рынок. Добавьте к этому снижение доходов населения, и становится понятно, почему в валюте цены на недвижимость в Киеве падают из года в год. В гривне последние годы ситуация противоположная, цены на квартиры растут, но объясняется это не реальным ростом национальной валюты, а инфляционными процессами.

Сейчас идеальное время для покупки дома для своей семьи, но неопределенное время для вкладывания денег в недвижимость. Оптимистичные риелторы говорят о том, что ниже цены падать уже не могу��, и н��жно покупать, пока гра��ик на дне. Пессимисты не видят перспектив у государства в ближайшие дни и советуют вкладывать в валюту. Реалисты же просто выжидают.